第一章 房地产市场和投资知识

▲市场=人口+购买能力+购买动机
▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。
▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。
▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。
▲市场包括：有形市场和无形市场。
▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。
▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。
▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。
▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。
▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。
▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场；
3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场；
4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场；
5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场；
6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）；
7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。
▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。
▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争；③买方与买方之间的竞争。
▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。
▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权；
②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。
▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：①所买卖的商品具有同质性，不存在差别；②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额；③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤ 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多；②产品存在差异；③市场信息完备。
▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。
▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而买者很多；②产品无相近的替代品；③新生产者不能进入。
▲造成卖方垄断的原因：①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。
▲房地产市场周期：①上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格上涨；②高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大；③衰退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快；④低谷期：市场极为萧条；交易量很小；开发项目开工率低租金下降；消费需求依市场惯性降低，租金下降。
▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房（楼花），三是新建成的商品房。
▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。
▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期；②过度的投机炒作。
▲房地产需求种类：①消费性需求；②投资性需求；③投机性需求；④盲目性需求。
▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：①会 降低外来投资的吸引力；②会降低本地区产业的市场竞争力；③会使现有的投资者外迁。
※以下本章复习重点
▲弹性的一个变量发生1％的变化，将会引起另一个变量的变化。
▲形成有效需求的条件：①消费者愿意购买；②消费者有能力购买（潜在需求的条件）。
▲影响房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③相关房地产的价格水平；④消费者的偏好；⑤消费者对未来的预期。
▲一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少，价格下降，对其需求就会增加。但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。
▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。 互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
▲形成供给的条件：①开发商或拥有者愿意供给；②开发商或拥有者有能力供给。
▲影响房地产供给量的因素：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④开发商对未来的预期。
▲房地产的供求状况分为：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。
▲房地产需求弹性有：房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉弹性。
▲在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
▲房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
▲房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比
▲房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比
▲房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1％所引起的其需求量的百分比变化。
▲房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。
▲房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
▲房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比
▲一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。
▲弹性系数：弹性数值大于1，富有弹性；弹性数值小于1，缺乏弹性；弹性数值等于1，单一弹性；弹性数值无穷大，完全弹性；弹性数值等于0，完全无弹性。
▲开发周期长的房地产，供给弹性较小。
▲资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。
▲资金存在时间价值的主要原因：①通货膨胀；②承担风险；③资金增值；④机会成本。
▲资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差。
▲利率是指单位时间内的利息与本金的比率。即：利率=单位时间内的利息÷本金。
▲单利的计算：①总利息的计算I=P×i×n ②本利和 F=P(1+i×n)
P表示本金 i表示利率 n 表示计息的周期数 I表示总利息 F表示计息末期的本利和
▲复利的计算：
①复利的本利和的计算 F=P（1 + i ）n
②复利的总利息计算 I=P［（1＋i）n－1］
▲如果利率相同，则通常情况下单利计息的利息少，复利的计息利息多；如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏，单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。
▲资金的时间价值的换算：
（一）资金时间价值换算的基本说明
1、资金时间价值换算中符号及其涵义
P表示现值 F表示将来值 I表示利率 N表示计息的周期数 A表示等额年金
2、资金时间价值换算中的假设条件
（1）资金时间价值换算中采用的是复利。
（2）利率的时间单位与计息周期一致，为年。
（3）本年的年末为下一年的年初。
（4）现值P是在当前年度开始时发生的。
（5）将来值F是在当前以后的第N年年末发生的。
（6）年金A是在每年年末发生的。
（7）第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的。
3、资金时间价值换算中的基本关系
（1）现值+复利利息=将来值 （2）将来值—复利利息=现值
（3）将来值—现值=复利利息
（二）资金时间价值换算的各种公式
1、将现值转换为将来值公式 F=P（1+i）n
（ 1 + i）n 称为“一次支付终值系数”。 通常用F/P,i,n来表示。
（一次性还贷款用此公式计算）
2、将将来值转换为现值的公式 P=F.1/（1+i）n
1/（1 + i）n 称为“一次支付现值系数”。通常用P/F,i,n来表示。
（如：已知利率3％，算3年后500万元相当于现在多少?用此公式计算）
3、将等额年金转换为将来值的公式 F＝A（１＋i）n —１／i （１＋i ）n -１／in 称为“等额系列终值系数”。 通常用F/A,i,n来表示.
（算某人每月存款100元，年利率8％，20年好的累计金额是多少？用此公式计算）
4、将将来值转换为等额年金的公式 Ａ＝Ｆ[i／（１＋i）n—１]
i／（１＋i）n -１ 称为“偿债基金系数”。通常用A/F,i,n来表示
5、将等额年金转换为现值的公式 Ｐ＝Ａ[（１＋i）n─1/i(1+i)n]
（１＋i）n─1/ｉ(1＋i)ｎ　 称为“等额系列现值系数”。通常用P/A,i,n来表示
6、将现值转换为等额年金的公式 A=P[I（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1］
　（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1　称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示
（算月等额还贷款本息用此公式）
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▲ 投资前经过的三个阶段：①投资机会寻找；②投资机会评价（投资前最重要的环节）；③投资机会选择。
▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小；②预期收益的持续时间；③预期收益获取的可靠性。
▲ 根据风险偏好可将投资者分为：①投机型的投资者；②保守型的投资者③普通投资者。
▲ 投资较重视长期的时间介入，且强调理性的分析和与评估......。
▲ 投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析和与评估......。
▲不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法不同，但其基本原理是相同的，包括3个步骤：①估计相关的现金流量；②计算有关的评价指标；③将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论。
▲现金流量分为：现金流入量、现金流出量和净现金流量。
▲净现金流量＝现金流入量－现金流出量
▲现金流量图的习惯表示方法是：
1、用一条线表示时间，将该水平线发分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，它可以是年、半年、季、月，通常为年；
2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点；
3、现金流量越大，垂直线越长。
▲净现值用NPV表示；内部收益率用IRR表示。
▲判断项目可行性的标准：①净现值大于零；②投资回收期短于基准投资回收期；③内部收益率大于基准收益率。
▲净现值的计算方法；1、算出净现金流量（现金流入量-现金流出量=净现金流量）；
2、算出净现值；
例：净现值=-60-500/（1+10％）+100/（1=10％）2+600/（1+10％）3
3、判断NPV是否可行。标准如下。
▲判断NPV是否可行的标准：1、NPV＞0，可以接受；2、NPV＜0，不可以接受，应被淘汰；3、NPV＝0，两可。
求出动态投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准：
1、认为投资回收期越短越好；2、投资回收期短于寿命项目期既可接受；3、、投资回收 期短于基准投资回收期既可接受。
求出动态投资回收期后Pt后，将其与项目投资回收期Pc相比较，判断项目是否行的标准：1、Pt≤Pc,可以接受；2、Pt＞Pc,不可以接受，应被淘汰。
内部收益率存在问题：1、该方法本身所固有的再投资假设；2、多重根的问题。

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